国十一条政策模糊 银行如何执行仍存三大悬念

□一旦银行严格执行二套房贷首付至少四成的政策，二手房交易市场将会受到极大影响。

贷款买过房，再买可能都算“二套”

国务院10日出台调控楼市的11条措施（简称“国11条”），再度重申了打击第二套及以上投机投资性购房行为的决心。上海的银行如何界定“二套房”，以及房贷首付和利率等如何执行，均颇受市场关注。在接受晨报记者采访时，多位银行房贷业务主管透露，银行正在按要求谋划差别化信贷政策，而 “首付4成”将是“二套房”放贷的底线。

悬念一： “首付4成”能否严格执行？

银行提高首付意愿较强

事实上，早在2007年9月，央行、银监会在宣布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就明确了对二套房贷首付40%以上的规定。不过，受金融危机影响，上述政策并未被商业银行严格执行。

“银行这次能否严格执行‘首付4成’的规定，将是抑制投机买房的关键。”一名银行分析人士认为，如果银行严格执行这一政策，将大大抑制投机购房需求。“从目前较高的房价来判断，商业银行执行‘首付4成’的意愿较强，毕竟提高首付比后，可以让银行更从容地应对未来楼市可能下跌的风险。”

一名国有银行信贷部门主管表示，“总行2010年的信贷工作会议还没开，下一步房贷如何收紧现在还说不准，单从首付比来看，应该会选择从严的政策。”另一名来自股份制银行的分行信贷部副总经理明确表示，除了自住首套购房和改善型购房以外，对其他的购房贷款都从去年底就开始严格执行“首付4成”的规定。“国11条”出台后，银行的放贷只会严不会松。

悬念二：房贷利率如何按“风险定价”？

银行对房贷利率自主权更大

“国11条”对二套房贷利率并未提出明确的上浮比例。对此，接受采访的银行人士认为，按照“贷款利率严格按照风险定价”以及“加大差别化信贷政策执行力度”的要求，今年银行放贷不会再像去年那样宽松，今后二套房贷获得利率折让的空间不会很大。

多数银行人士还表达了对利率“风险定价”的疑惑，认为“国11条”里没有像银监会“二套房贷规定”的基准利率1.1倍的具体规定，则意味着各家银行在利率定价方面的自主权将更大。上述国有银行的房贷业务人士透露，今后二套房贷利率提高到基准利率1.1倍的规定，将成为一个“泛标准”，各家银行将视具体贷款客户的资质不同，来确定不同的利率。

一名支行行长认为，“这是监管部门有意模糊利率，好让各家银行自己把控。”据了解，今年以来，像去年那样大面积获得7折房贷优惠利率的客户越来越少，但“二套房”贷款客户如果自身资质优良、还款能力强，仍可以得到部分利率折让。

悬念三：“二套房”如何界定？

银行有意从严认定

在“二套房”界定上，“国11条”的口径明显更严，明确将“配偶及未成年子女”纳入二套房评价体系。据一名股份制银行信贷部主管表示，原来以“户（家庭）”的界定标准，主要是指“夫妻”，现在将“未成年子女”也纳入其中，监管标准明显严格了。

但到目前为止，各家银行对“二套房”如何界定仍存异议。“首先，银行信贷是否还支持改善型住房需求？这点‘国11条’好像没提，因此银行对符合改善型住房贷款的客户，是按首套房，还是按“二套房”来界定就很关键，如果银行从严解读，把改善型住房也归为“二套房”，那么政策的打压效果就会立竿见影。”一名国有银行人士强调，“国11条”没有提及的“改善型住房”，急需政策明确。“一旦对改善型住房都不开绿灯的话，今年房贷市场将会比较惨淡。”

目前，“二套房”的界定仍是一个理不清的局面。比如从父母处继承或者本身就有无贷款住房，再购房贷款算第几套；原来的房贷已经还清，再购房贷款是否算作第二套；异地拥有房产，在上海再购房算第几套……

受访的银行人士都表示，目前各家银行的认定标准仍无法统一，因此各自为政。从记者调查来看，目前沪上银行有意从严界定“二套房”，比如，已利用贷款（含公积金贷款）购买了住房的，无论贷款是否还清，一律视为二套以上贷款购房；只要央行征信记录里能查到贷款记录的，再购房无论异地还是同城，一律视为二套以上购房。

[专家观点]

“国11条”二套房贷政策比2007年宽松

●易居中国资深房地产分析师薛建雄：尽管“国11条”相对2007年出台的二套房贷政策还相对宽松，但对打击投机性购房需求作用较大，除了完全靠自有资金投资房产的以外，投机需求都将受到压制，甚至不排除自住的刚性需求有受限可能。春节后，一旦失去银行信贷支持，楼市价格可能出现调整。

●中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：“国11条”将从需求上打击投机购房，并将以往的政策漏洞补牢。尽管从理论上来说，二套以上购房者更加有还款能力，但这并不意味着其违约风险小，因为投机购房者的杠杆率较高，资金链断裂的风险更高。一旦利率和首付比要求提高，他们的还款能力将大打折扣。